Apartman aidatını kiracı mı, ev sahibi mi öder? Hangi gider kimindir?

GÜNLÜK KULLANIM GİDERLERİ KİME AİT?

Kiracı, konutu fiilen kullandığı süre boyunca binanın günlük işleyişinden ve cari masraflarından sorumludur. Bu kapsamda apartman temizliği, ortak alan elektriği ve suyu, kapıcı, güvenlik ve bahçıvan ücretleri, asansörün rutin aylık bakım giderleri ile çöp toplama gibi işletme masrafları kiracı tarafından ödenir.

DEMİRBAŞ VE YAPISAL YATIRIMLAR KİME AİT?

Binanın ana yapısını koruyan, ömrünü uzatan veya mülkün değerini artıran kalıcı harcamalar mülk sahibine aittir. Binanın dış cephe mantolaması, çatı onarımı, su yalıtımı, ana boru tesisatının yenilenmesi, asansörün ana motor değişimi gibi büyük yatırım giderlerini ev sahibi karşılamak zorundadır.

APARTMAN YÖNETİMİ KARŞISINDA ASIL MUHATAP KİMDİR? (KMK MADDE 20 VE 22)

Hukuki açıdan apartman yönetiminin muhatabı her zaman kat maliki (ev sahibi)dir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat borcunun asıl yükümlüsü mülk sahibidir. Kiracı tesiste oturduğu için bu giderlere katılır; ancak borcun ödenmemesi durumunda yönetim yasal olarak doğrudan ev sahibine başvurma hakkına sahiptir.

KİRACI AİDATI ÖDEMEZSE EV SAHİBİ NE YAPAR?

Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu işletme aidatını düzenli ödemezse ve yönetim bu borcu ev sahibinden tahsil ederse, ev sahibi ödediği bu tutarı kiracısından rücu yoluyla (geri isteme hakkıyla) talep edebilir. Uzun süreli ödenmeyen aidatlar, kiracı için yasal takip ve tahliye süreçlerinin de önünü açabilir.

TEK KALEM HALİNDE GELEN AİDATLARDA AYRIŞTIRMA NASIL YAPILIR?

Bazı yönetimler aidatı tek bir toplam tutar olarak belirler. Eğer bu tutarın içinde hem günlük temizlik/elektrik hem de büyük bir demirbaş taksiti (örneğin asansör revizyonu) yer alıyorsa, kiracı bu kalemi ayrıştırmalıdır. Demirbaş payına denk gelen tutar ev sahibinden talep edilmeli veya sonraki kira ödemesinden düşülmelidir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ “AİDAT” MADDESİ HER ŞEYİ KAPSAR MI?

Kira sözleşmelerinde yer alan “Aidatı kiracı öder” maddesi, kural olarak işletme giderlerini kapsar. Sözleşmede ne yazarsa yazsın, binanın yapısal ömrünü uzatan büyük demirbaş yatırımlarının (mantolama vb.) kiracıya yüklenmesi hukuken tartışmalıdır ve hakkaniyete aykırı durumlarda geçersiz sayılabilmektedir.

BOŞ DAİRELER İÇİN AİDAT ÖDENİR Mİ?

Kiracısı olmayan veya tamamen boş duran daireler aidat ve ortak giderlerden muaf değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre dairede fiilen oturulmasa dahi kat maliki ortak giderlere katılmak zorundadır. Boş kalan dairelerin işletme ve yatırım payları doğrudan mülk sahibine yansıtılır.

UYUŞMAZLIK ÇIKARSA NE YAPILMALI?

Ev sahibi ile kiracı arasında giderlerin paylaşımı konusunda uzlaşma sağlanamazsa, öncelikle yönetimden detaylı gider dökümü istenmelidir. Sorun çözülemediği takdirde taraflar hukuki yollara başvurabilir; hukuki uyuşmazlıkların çözümünde Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli mercii olarak öne çıkar.