BÜYÜK İSTANBUL DEPREMİ VE KENTSEL DÖNÜŞÜM
Geçtiğimiz günlerde meydana gelen ve tüm İstanbullulara korku salan 6.2 büyüklüğündeki deprem, uzmanlar tarafından beklenen büyük İstanbul depremi üzerindeki fayın biriktirdiği stresi artırdığı ve kırılmaya zorladığı yönünde yorumlandı. Bu durum, İstanbul’daki sayısız riskli yapının yıkılıp yerine daha güvenli yapıların Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında inşa edilmesi gerektiği konusunu yeniden gündeme getirdi.
Kentsel Dönüşüm Kanunu: Hukuki Çerçeve
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, deprem ve diğer afet risklerine karşı güvenli yaşam alanları oluşturmayı amaçlamaktadır. Kanunun temel hedefi, riskli yapıların tespit edilmesi, tahliye edilmesi ve yeniden inşa edilmesi veya güçlendirilmesi süreçlerini düzenlemektir.
a. Riskli Yapı Tespiti
Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyan yapı olarak tanımlanır. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır. Mülk sahiplerinden herhangi biri ya da bir grup başvuru yapabilir, çoğunluk aranmaz. Tespit masrafları mülk sahiplerince karşılanır ve sonuç tapu kütüğüne işlenir.
Tespitlere karşı 15 gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar teknik heyetlerce değerlendirilir. Riskli yapı statüsü kesinleştiğinde, tahliye ve yıkım süreci başlar.
b. Karar Alma ve Çoğunluk Şartı
09.11.2023 tarihli değişiklikle, riskli yapıların yıkımı ve yeniden inşası için karar alma sürecinde önemli bir yenilik getirilmiştir. Önceden üçte iki (2/3) çoğunluk aranırken, artık hisseler oranında salt çoğunluk (yarıdan bir fazla) yeterli sayılmaktadır.
Karara katılmayanların payları, diğer hissedarlara açık artırma ile satılabilir. Satış olmazsa, paylar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili idare tarafından satın alınır. Bu süreçte tebligatların usulüne uygun yapılması kritik önemdedir.
c. Yıkım ve Yeniden İnşa Süreci
Riskli yapıların yıkımı için mülk sahiplerine en fazla 90 gün süre verilir. Yıkım gerçekleşmezse, idare tarafından resen yıkım yapılır ve masraflar tahsil edilir.
Yeniden inşa sürecinde, mülk sahiplerinin müteahhit ile yaptığı sözleşmeler önem taşır. Bu sözleşmelerin hukuki koruma sağlayacak şekilde hazırlanması ve danışmanlık alınması önerilir.
d. Devlet Destekleri
Kanun çeşitli destekler sunar:
-
Kira Yardımı: Mülk sahiplerine 18 aya kadar, kiracılara ise 2 kira bedeli oranında kira yardımı verilir.
-
Faiz Desteği: Dönüşüm kredilerinde faizin bir kısmı Bakanlık tarafından karşılanır.
-
Vergi ve Harç Muafiyeti: Noter, tapu ve inşaat harçlarından muafiyet sağlanır.
e. Hukuki İtiraz ve Dava Yolları
Kanun kapsamında yapılan işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir. Örneğin, riskli yapı tespitine veya arsa payı satışına itiraz edenler, hukuka aykırılık iddiasıyla iptal davası açabilir. Ayrıca, müteahhit sözleşmelerindeki haksız şartlara karşı da dava yolları açıktır.
Beklenen büyük İstanbul depremi yalnızca bir doğa olayı değil; sosyal, ekonomik ve hukuki boyutlarıyla ele alınması gereken bir krizdir. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu, bu riski azaltmak için önemli bir araçtır. Ancak, etkin uygulama; finansal desteklerin artırılması, süreçlerin şeffaflığı ve vatandaş katılımıyla mümkündür.
İstanbul’un depreme dirençli bir kent haline gelmesi; merkezi ve yerel yönetimlerin, özel sektörün ve vatandaşların ortak sorumluluğudur. Hak kayıplarını önlemek ve süreci doğru yönetmek için uzman bir avukattan hukuki destek alınması kritik önemdedir.
Unutulmamalıdır ki; depreme hazırlık yalnızca binaların değil, toplumun tüm unsurlarının dayanıklılığını artırmayı gerektirir.
Avukat Fırat Saçma
News
